3. Januar 2011: Nach dem Bewertungsgesetz wird zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterschieden.

 

Die Bewertung von Vermögen zur Berechnung der Schenkungsteuer oder Erbschaftsteuer richtet sich in der Regel nach dem Bewertungsgesetz, § 12 ErbStG.

Befinden sich Grundstücke im Nachlass, richtet sich die Bewertung  nach § 12 III ErbStG in Verbindung mit dem Bewertungsgesetz.

Im Unterschied zur Rechtslage, die bis zum 31. Dezember 2008 galt, ist die Bewertung von Grundbesitz für die Erbschaft- und Schenkungsteuer seit Inkrafttreten der Reform sehr kompliziert. Zudem ist die Bewertung von Grundbesitz für den Steuerpflichtigen auch im Ergebnis ungünstiger, als vor der Geseztesänderung. (Die Gesetzesänderung hatte - nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur alten Rechtslage - explizit das Ziel, Grundbesitz höher zu besteuern.)

 

Unterscheidung zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken

Bei der Bewertung ist zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken zu unterscheiden.

 

Unbebauten Grundstücke sind gemäß § 178 I Bewertungsgesetz solche Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude oder zur Nutzung vorgesehene Gebäude befinden.

Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich gemäß § 179 Satz 1 Bewertungsgesetz regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten nach § 196 Baugesetzbuch. Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch ermittelt.

 

Bebaute Grundstücke sind gemäß § 180 I Bewertungsgesetz solche Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden.

Bei bebauten Grundstücken wird gemäß § 181 Bewertungsgesetz nach folgenden Grundstücksarten unterschieden:

 

1. Ein- und Zweifamilienhäuser,

2. Mietwohngrundstücke (d.h. Grundstücke, die mit einem Mietshaus bebaut sind),

3. Wohnungs- und Teileigentum,

4. Geschäftsgrundstücke,

5. gemischt genutzte Grundstücke und

6. sonstige bebaute Grundstücke.

Auf die unterschiedlichen Grundstücksarten werden verschiedene Bewertungsverfahren angewendet. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern und Wohnungseigentum kommt vorrangig das Vergleichswertverfahren zur Anwendung. Gibt es keinen Vergleichswert für derartige Grundstücke, dann greift das Sachwertverfahren ein. Im Sachwertverfahren wird die Summe aus den Herstellungskosten aller auf dem Grundstück vorhandenen Anlagen und dem Bodenwert ermittelt.

Bei Mietwohngrundstücken (Grundstücken mit Mietshäusern), Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken gilt grundsätzlich das Ertragswertverfahren. Hier kommt es auf die für das Grundstück erzielbare Miete an. Wenn das Ertragswertverfahren kein Ergebnis liefert, richtet sich der Grundstückswert nach dem im Sachwertverfahren ermittelten Zahlen.

Erbbaurechte und Gebäude auf fremdem Grund und Boden werden nach den Regelungen der §§ 192 ff Bewertungsgesetz bewertet.

 

Der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswertes spart Steuern

Der Steuerpflichtige kann gemäß § 198 Bewertungsgesetz nachweisen, dass der Verkehrswert des Grundstücks zum Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den Regelungen des Bewertungsgesetzes ermittelte Wert. Der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswertes wird durch ein Gutachten eines Grundstückssachverständigen oder des Gutachterausschusses beim Katasteramt geführt.

Dies kann zu erheblicher Verringerung der Steuer führen.

Wir beraten Sie.

Ihr Ansprechpartner im Erbrecht und Erbschaftsteuerrecht in Leipzig:

 

Rechtsanwalt Alexander Grundmann, LL.M.,

Grundmann Häntzschel Rechtsanwälte in Leipzig

http://www.hgra.de

Grundstücksrecht,

Erbrecht und Unternehmensnachfolge

 

Telefon: 0341/22 54 13 82

mehr Informationen zum Erbrecht: http://www.hgra.de/rechtsgebiete/erbrecht_leipzig/