31. Januar 2012: Beim Tod eines Wohnungsmieters gelten besondere Regelungen.

 Der Tod eines Angehörigen ist für niemanden angenehm. Neben dem Verlust dieses Menschen stellt sich die Frage, was mit seinen Sachen passiert. Oft wird nicht daran gedacht, sich um den Mietvertrag der Wohnung des Verstorbenen zu kümmern. Dies sollte aber keinesfalls aus den Augen verloren werden, um nicht unnötige Kosten zu produzieren oder anderseits Rechtspositionen zu verlieren.

Angehörige sind geschützt

Grundsätzlich enden Verträge mit dem Tod eines Menschen. Anders jedoch verhält es sich im Mietrecht. Stirbt der Mieter einer Wohnung, kommt es darauf an, wer Vertragspartei war und wer eventuell noch die Wohnung nutzte.

Nach § 563 BGB werden die Hinterbliebenen besonders geschützt. Demnach können Ehepartner, Partner einer eingetragen Lebenspartnerschaft, Kinder und sogar unverheiratete Partner in das Mietverhältnis eintreten. Sie müssen also nicht sofort aus der Wohnung raus. Voraussetzung ist aber immer, dass die Hinterbliebenen vor dem Tod bereits in der Wohnung gelebt haben. Außerdem müssen sie gegenüber dem Vermieter aktiv werden.

Einfacher verhält es sich, wenn der Hinterbliebene ebenfalls mit im Mietvertrag stand. In diesem Fall wird das Mietverhältnis nach § 563a BGB einfach mit dem Hinterbliebenen fortgesetzt. Für die Frage, ob man im Mietvertrag steht, kommt es nicht nur darauf an, ob man den Mietvertrag unterschrieben hat. Zwar müssen Mietverträge schriftlich geschlossen werden. Jedoch kann es vorkommen, dass ein Ehegatte seinen Partner nach § 164 BGB vertreten hat. Auch ist ein konkludenter Eintritt in den Mietvertrag möglich. Dies kann beispielsweise dann zutreffen, wenn der Vermieter Schriftstücke auch an den anderen Partner richtet. Hier kommt es aber immer auf den Einzelfall an.

Wie schnell muss ich mich entscheiden, ob ich in der Wohnung bleiben will?

Ist man in den Mietvertrag nach § 563 BGB eingetreten oder setzt man das Mietverhältnis entsprechend § 563a BGB fort, bleibt nur wenig Zeit, zu entscheiden, ob man in der Wohnung bleiben will oder nicht. Will man nicht weiter in der Wohnung wohnen, muss man dies dem Vermieter innerhalb eines Monats ab Kenntnis des Todes des Angehörigen mitteilen. Folge ist, dass im Fall des Eintritts in den Mietvertrag nach § 563 BGB der Eintritt als nicht erfolgt gilt. War man neben dem Verstorbenen ebenfalls Mieter nach § 563a BGB, kann man innerhalb der gesetzlichen Frist kündigen. Diese Frist beträgt nach §§ 573d Abs. 2 S. 1, 575a Abs. 3 S. 1 BGB drei Monate.

Was muss ich als Erbe beachten?

Tritt niemand in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht fortgesetzt, so soll es nach dem Willen des § 564 BGB mit den Erben fortgesetzt werden. Das bedeutet, dass das Mietverhältnis auf die Erben übergeht. Ihnen stehen damit alle Rechte aus dem Mietverhältnis zu. Andererseits treffen sie auch alle Pflichten und Kosten des Mietverhältnisses. Um diese Kosten zu vermeiden, kann der Erbe ebenfalls innerhalb eines Monats kündigen.

Kann auch der Vermieter kündigen?

Neben den Hinterbliebenen, der in das Mietverhältnis eintritt und dem Erben eines Mieter steht auch dem Vermieter das Kündigungsrecht zu. Dies empfiehlt sich aus Sicht des Vermieters insbesondere dann, wenn der neue Vertragspartner hoch verschuldet ist und die Miete gar nicht bezahlen kann. Auch in diesem Fall bleibt dem Vermieter nur ein Monat ab Kenntnis vom Tod des Mieters Zeit zu kündigen.

Muss ich für Mietschulden des Verstorbenen haften?

Tritt man in das Mietverhältnis ein oder wird es mit einem fortgesetzt, so haftet man auch für die Schulden des Mieters nach § 563b BGB. Dies können Mietrückstände, aber auch noch zu erbringende Sicherheiten, die Mietkaution, sein. Ist der Hinterbliebene nicht gleichzeitig Erbe, so hafte nicht er, sondern der Erbe allein für diese Schulden.

Muss ich die Wohnung renovieren?

Wenn der Mietvertrag nicht weitergeführt wird, verlangen die meisten Mietverträge, dass die Wohnung renoviert wird. Diese Pflicht trifft grundsätzlich zunächst die Mieter. Stirbt aber der einzige Mieter, müssen dessen Erben die Pflichten aus dem Mietvertrag erfüllen. Die Erben treten praktisch in das Mietverhältnis ein. Das bedeutet, dass sie zum Ende des Mietverhältnisses auch eventuelle Renovierungspflichten erfüllen müssen. Dabei kommt es aber darauf an, was im Mietvertrag steht. Häufig enthalten die Mietverträge noch Schönheitsreparatur-Klauseln, die von der Rechtsprechung als unwirksam betrachtet wurden. Dann müssen Schönheitreparaturen selbstverständlich nicht durchgeführt werden.

Hier kommt es darauf an, die Mietvertrags-Klauseln genau zu lesen und eventuell nachprüfen zu lassen. Gern helfen wir Ihnen.

 

Betroffene Gesetze: § 563 BGB, § 563a BGB, § 563b BGB, § 564 BGB

 

Schlagworte: Erbe, Hinterbliebener, Kündigung, Renovierungspflicht, Tod eines Mieters, Wohnung, Mietvertrag

 

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