21. Januar 2011: Einseitige Mieterhöhungen seitens des Vermieters

21. Januar 2011:

Im Mietvertrag haben sich Mieter und Vermieter auf eine Miete für die vermietete Wohnung geeinigt. Die mietrechtlichen Regelungen im BGB geben dem Vermieter einer Wohnung, die nicht öffentlich gefördert ist, aber die Möglichkeit, die Miete einseitig zu erhöhen.

 

Arten der einseitigen Mieterhöhung

Es gibt für den Vermieter folgende Mieterhöhungsmöglichkeiten:

 

-           Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, § 558 BGB

-           Mieterhöhung nach Modernisierung zur Umlage von Kosten baulicher Maßnahmen des Vermieters, § 559 BGB

-           Mieterhöhung zur Umlage von Betriebskostenerhöhungen, § 560 BGB

 

Wenn eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbart wurde, kann der Vermieter ebenfalls die bereits im Mietvertrag vereinbarten Miet-Erhöhungen verlangen. Die Regelungen zur Erhöhung im Rahmen der Staffelmiete finden sich in § 557 a BGB und für die Indexmiete in § 557 b BGB.

Mieterhöhungen sind ausgeschlossen, wenn es sich um preisgebundenen Wohnraum handelt oder eine andere Ausnahme gemäß § 549 II, III BGB vorliegt.

Selbstverständlich ist eine Mieterhöhung auch ausgeschlossen, wenn die Erhöhung vertraglich ausgeschlossen ist, § 557 III BGB, etwa im Mietvertrag selbst. Das gleiche gilt auch wenn sich der Ausschluss der Mieterhöhungen aus den Umständen ergibt. Solche Umstände, die eine Mieterhöhung ganz oder zeitweise ausschließen, können beispielsweise sein:  Der Mieter hat sich an den Baukosten oder Umbaukosten der Wohnung beteiligt oder das Mietverhältnis wurde nur für eine bestimmte Zeit geschlossen. Auch eine unwirksame Staffelmietevereinbarung oder eine unwirksame Indexklausel im Mietvertrag kann eine Mieterhöhung - auf der Grundlage der anderen gesetzlichen Erhöhungsgründe - ausschließen.

 

Einvernehmliche Mieterhöhung

Alternativ zum einseitigen Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kann die Mieterhöhung auch einvernehmlich erfolgen. Da eine solche Vereinbarung im Rahmen der Vertragsfreiheit zwischen Mieter und Vermieter getroffen wird, kommt es für die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung nicht auf das Vorliegen der Voraussetzungen der gesetzlichen einseitigen Mieterhöhungsmöglichkeiten an. Eine solche einvernehmliche Mieterhöhung kann bereits dann gegeben sein, wenn ein entsprechendes Angebot des Vermieters vorliegt und der Mieter die vorgeschlagene Miete bezahlt.

 

Kündigung des Mietvertrages

Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) und Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB) hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 561 BGB.

Zudem besteht bei einseitigen Mieterhöhungen die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung des Mieters mit einer Frist von drei Monaten.

 

Ihr Ansprechpartner im Mietrecht und Grundstücksrecht:

 

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