5. September 2011 Der Ablauf einer Teilungsversteigerung ist sehr formal. Wer selbst ein Grundstück ersteigern will oder als Eigentümer des Grundstücks mit der Teilungsversteigerung befass ist, sollte die wichtigsten Regelungen kennen.

 Die Teilungsversteigerung ist im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregelt.

1.         Teilungsversteigerung nur auf Antrag

Der Antrag auf Teilungsversteigerung ist beim Amtsgericht zu stellen

Das Gericht (ein Rechtspfleger) ordnet daraufhin die Teilungsversteigerung durch Beschluss an.

Im Grundbuch wird ein Versteigerungsvermerk eingetragen.

(Als Antragsteller kann man jederzeit die Aufhebung oder einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragen. Die bis dahin angefallenen Kosten trägt aber der Antragsteller. )

2.         Keine Versteigerung ohne Kostenvorschuss

Das Gericht wird dann einen Vorschuss für die zu erwartenden Kosten verlangen. Das sind insbesondere auch die Kosten des Sachverständigen, der das Verkehrswertgutachten fertigt

3.         Verkehrswertgutachten

Nach Bezahlung wird vom Gericht das Verkehrswertgutachten in Auftrag gegeben. Der Sachverständige wird dann einen Ortstermin mit Besichtigung durchführen und das Gutachten zum Wert des Grundstücks erstellen.

4.         Bestimmung des Versteigerungstermins durch Gericht

Wenn das Gutachten vorliegt und keiner der Beteiligten dagegen Einwände hat, bestimmt das Gericht amtlich den für die Versteigerung maßgeblichen Verkehrswert und bestimmt den Versteigerungstermin.

5.         Erster und ggfl. weiterer Versteigerungstermin

Der Versteigerungstermin gliedert sich in die Abschnitte

1)         Bekanntmachungsteil

Im Bekanntmachungsteil wird der Rechtspfleger zunächst alle wesentlichen Tatsachen, die das Grundstück und das Verfahren betreffende (Grundbuchstand, Verkehrswert, Ansprüche, Anmeldungen, geringstes Gebot, Sicherheit, Mieter/Pächter) verlesen bzw. erläutern.

Dann weist der Rechtspfleger auf die bevorstehende Ausschließung weiterer Anmeldungen hin und fordert zur Abgabe von Geboten auf:

2)         Bietstunde

Die Bietstunde beginnt mit der Aufforderung zur Abgabe von Geboten. Nachdem sie früher tatsächlich eine Stunde betrug, dauert es jetzt mindestens nur noch 30 Minuten. Die Bietstunde wird solange fortgesetzt, bis keine höheren Gebote mehr abgegeben werden.

Zum Abschluss der Bietstunde wird das Meistgebot festgestellt.

Gebote werden immer als Bargebote abgegeben. Das ist der Betrag, der vom Bieter effektiv zu zahlen ist. Das eigentliche Gebot kann höher sein, wenn Belastungen des Grundstücks, etwa Grundschulden oder Dienstbarkeiten, mit übernommen werden.

3)         Verhandlung über den Zuschlag

Der Meistbietende hat grundsätzlich einen Anspruch darauf, den Zuschlag zu erhalten (§ 81 ZVG).

Durch den Zuschlag, der auch in einem besonderen Verkündungstermin erteilt werden kann,  wird der Ersteher unmittelbar Eigentümer des Grundstücks.

Erst danach erfolgt die Bezahlung und Eintragung im Grundbuch.

Die wichtigsten Regelungen für die Versteigerung sind:

Sicherheitsleistung

Auf Verlangen eines Beteiligten muss ein Bieter Sicherheit für seine Gebote leisten (§ 67 ZVG). Die Höhe der Sicherheit beträgt 10 % des festgesetzten Verkehrswerts.

Die 5/10-Grenze

Der Zuschlag ist - nur im ersten Termin - von Amts wegen zu versagen (§ 85 a ZVG), falls das Meistgebot die Hälfte (5/10) des Verkehrswerts nicht erreicht. 

Die 5/10-Grenze gilt aber nicht im Wiederholungstermin, wenn der Zuschlag nämlich bereits einmal wegen Nichterreichens der 5/10-Grenze oder der 7/10-Grenze nicht erteilt wurde.

Bei Versagung des Zuschlags wegen Nichterreichens der 5/10-Grenze ist ein Wiederholungstermin anzuberaumen, in dem dann diese Grenze und auch die 7/10-Grenze entfallen.

In dem Wiederholungstermin kann dann also auch auf Gebote unterhalb der 5/10-Grenze der Zuschlag erteilt werden.

Die 7/10-Grenze

Falls das Meistgebot zwar die 5/10-Grenze erreicht, jedoch nicht die Grenze von 7/10 des Verkehrswerts, so kann ein Berechtigter, dessen Recht durch den Zuschlag zu diesem Gebot beeinträchtigt würde, die Versagung des Zuschlags beantragen (§ 74 a ZVG). Dies geschieht nicht von Amts wegen, sondern nur auf Antrag eines Berechtigten. Dieser Antrag ist auch nur im ersten Termin und nicht im Wiederholungstermin zulässig. Die Alteigentümer werden bei der Teilungsversteigerung in der Regel nicht als "Berechtigte" angesehen.

6.         Verteilungstermin (Teilungsplan)

Nach dem erteilten Zuschlag und nach dem Versteigerungstermin findet der Verteilungstermin statt (§ 105 ZVG). Bis zum Verteilungstermin soll der Ersteher sein Bargebot bezahlt haben.

Zu dem Verteilungstermin wird von dem Gericht üblicherweise ein Teilungsplan aufgestellt, in dem die von den Beteiligten angemeldeten Ansprüche aufgenommen sind.

Zuerst entnimmt das Gericht die Kosten des Verfahrens (diese sind aber bereits durch den Vorschuss des Antragstellers bezahlt, der dann zurückzugewähren ist).

Dann werden etwaige erlöschende und durch Zahlung zu deckenden Rechte bezahlt.

Der dann verbleibende „Übererlös" wird an die Alteigentümer ausgekehrt. Voraussetzung ist aber, dass die Alteigentümer sich darüber einig sind, wie der Übererlös zwischen Ihnen verteilt wird.

Aber Achtung: Wird keine Einigung erzielt, wird das Versteigerungsgericht den Übererlös nicht nach dem Verhältnis der ehemaligen Miteigentumsanteile auszahlen!

Die Alteigentümer müssen dann vor einem „ordentlichen“ Gericht, also je nach Wert beim Amtsgericht oder Landgericht, im Zivilrechtsstreit um die Verteilung des Erlöses streiten.

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