26. Febrauar 2010

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 17. Februar 2010 (VIII ZR 104/09) die Verjährung von Mangelbeseitigungsansprüchen während der Mietzeit ausgeschlossen.

Hintergrund der Entscheidung ist die Klage einer Mieterin aus dem Jahr 2008. Die Klägerin war seit 1959 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Im Jahr 1990 war das über der Wohnung der Klägerin befindliche Dachgeschoss in Wohnraum umgebaut worden. Dabei wurde jedoch keine ausreichende Trittschalldämmung verbaut.

Da die Geräusche aus der Dachgeschosswohnung die Ruhe der Klägerin in zunehmenden Maße störten, verlangte die Klägerin von den Beklagten Vermietern im Jahr 2006, dass eine ausreichende Schallisolierung hergestellt werde.

Da die Beklagten der Forderung der Klägerin nicht nachkamen, erhob diese im Jahr 2008 Klage am Amtsgericht Düren. Die Beklagten wandten ein, dass der Anspruch auf die Beseitigung des Mangels bereits verjährt sei. Dieser Ansicht folgte auch das AG Düren (Urteil vom 4. November 2008 Az.: 46 C 303/08). In der darauf folgenden Berufung entschied das Landgericht Aachen (Urteil vom 9. April 2009 Az.: 2 S 333/08) zu Gunsten der Klägerin.

Der zuständige VIII. Zivilsenat hat in der Revision entschieden, dass der Mietgebrauch der Klägerin durch den unzureichenden Schallschutz beeinträchtigt ist. Sie kann daher die Beseitigung des Mangels durch die Herstellung eines ausreichenden Schallschutzes nach § 535 I 2 BGB verlangen.

Gemäß § 535 I 2 BGB hat der Vermieter eine Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit zu erhalten. Dieser Gebrauchserhaltungsanspruch hat zur Folge, dass der Anspruch auf die Beseitigung von Mängeln der Mietsache während der Mietzeit unverjährbar ist. Es handelt sich bei dieser gesetzlichen Regelung um eine auf die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung, die nicht mit der einmaligen Handlung des Überlassens erfüllt sei. Die Mietsache ist auch während der Dauer des Mietverhältnisses in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten. Da der Anspruch auf die Herstellung der Gebrauchsfähigkeit im Laufe des Mietverhältnisses stetig neu entsteht, kann er in diesem Zeitraum nicht verjähren.

Das Urteil beschäftigte sich mit einem Wohnraummietverhältnis, dürfte aber genauso für Mietverträge über Gewerberaum gelten.

Es bleibt abzuwarten wie die Praxis auf diese höchstrichterliche Entscheidung reagieren wird. Denkbar wären ausdrückliche Regelungen zur Verjährung im Mietvertrag.

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Alexander Grundmann, LL.M.

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