6. November 2010: Bundesgerichtshof entscheidet über Urteil des Amtsgerichts Leipzig und Berufungsurteil des Landgerichts Leipzig.

6. November 2010

Bundesgerichtshof entscheidet über Urteil des Amtsgerichts Leipzig und Berufungsurteil des Landgerichts Leipzig:

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Voraussetzungen der Begründung einer fristlosen Kündigung bei Mietrückstand klargestellt.

Wenn ein Vermieter wegen Zahlungsrückständen den Mietvertrag für eine Wohnung kündigt, weil über mehrere Jahre wegen Mietminderungen in monatlich wechselnder Höhe Mietrückstände aufgelaufen sind, muss für den Mieter aus der Begründung zur Kündigung nur erkennbar sein, auf welchen Rückständen die Kündigung beruht. Eine monatsweise Aufstellung der Rückstände ist ausreichend.

Sachverhalt

Die Mieter einer Wohnung in Leipzig hatten von März 2004 bis Oktober 2007 überwiegend nur eine geminderte Miete gezahlt. Sie minderten wegen verschiedenster Mängel.

Die Vermieterin kündigte daraufhin wegen des Mietrückstandes den Mietvertrag fristlos. In der Kündigung listete sie für den Zeitraum der unpünktlichen Mietzahlungen die aus ihrer Sicht bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete sowie für die Vorauszahlungen jeweils einen Gesamtrückstand.

Nachdem die Mieter nicht auszogen, klagte die Vermieterin gegen ihre Mieter auf Räumung der Wohnung vor dem Amtsgericht Leipzig.

Das Amtsgericht Leipzig hielt in seinem Urteil die fristlose Kündigung wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht des § 569 IV BGB für unwirksam. Die Räumungsklage der Vermieterin wurde daher abgewiesen.

Im dann von der Vermieterin angestrengten Berufungsverfahren ist das Landgericht Leipzig zu dem Ergebnis gelangt, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung beendet worden sei. Es hat daher das Urteil des Amtsgerichts Leipzig aufgehoben und die Mieter zur Räumung verurteilt.

Gegen das Urteil des Landgerichts Leipzig erhoben die Mieter Revision beim Bundesgerichtshof. Der Mieter hatte beim Bundesgerichtshof keinen Erfolg.

Rechtslage

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die fristlose Kündigung der Vermieterin den Begründungsanforderungen des § 569 IV BGB gerecht wird. Daher ist die fristlose Kündigung wirksam. Zweck der Vorschrift ist es laut BHG, dass der Mieter erkennen können muss, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt damit er entscheiden kann, ob und wie er sich hiergegen verteidigen kann. Von diesem Zweck ausgehend hat der Bundesgerichtshof für einfache Fallgestaltungen bereits früher entschieden, dass es ausreicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.

Diese Rechtsprechung hat der BGH mit dem jetzt entschiedenen Fall auch für schwierige Fallgestaltungen angewandt, insbesondere wenn der Vermieter die Kündigung auch auf frühere Rückstände stützt. Auch in solchen Fällen genügt es für die formelle Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung im Kündigungsschreiben erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht. Aufgrund dieser Angaben kann er die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen.

Daher wurde die Revision abgewiesen. Das Urteil des Landgerichts Leipzig bleibt bestehen.

 

Stichworte: Amtsgericht Leipzig, fristlose Kündigung, Landgericht Leipzig, Mietminderung, Mietrückstand, Räumung, Räumungsklage

Ihr Ansprechpartner im Mietrecht:

 

Rechtsanwalt Alexander Grundmann, LL.M., Leipzig

Urheberrecht, Presse- und Verlagsrecht, Gewerblicher Rechtsschutz

Miet- und Grundstücksrecht,

Erbrecht und Unternehmensnachfolge

 

Telefon: 0341/22 54 13 82

http://www.hgra.de